Через два місяці після початку великої війни Офіс президента представив програму забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Згідно з документом, упродовж 2022 року держава планувала збудувати 32 тис квартир і викупити в забудовників ще 21,4 тис помешкань.

Девелоперські компанії потирали руки: державне замовлення мало б підтримати галузь житлового будівництва, де продажі обвалилися майже до нуля. Однак в Офісі президента не знайшли джерел фінансування програми, тож про неї швидко забули. Скрутні часи для забудовників тільки починалися.

Після невеликого пожвавлення попиту влітку 2022 року в окремих регіонах з початком осінніх обстрілів об'єктів енергетичної інфраструктури попит на квартири впав. За відсутності оборотних коштів забудовники переважно завершували проєкти з високим ступенем готовності за власні гроші.

Ситуація застою на ринку триває вже півтора року. Її посилюють ще дві обставини. Девальвація гривні суттєво здешевила оренду житла, тож багато потенційних покупців живуть у найманих квартирах. Пропозиція на вторинному ринку теж зросла: міграція українців за кордон вивільнила тисячі квартир.

У секторі панує абсолютна невизначеність. Девелопери сподіваються на бум завдяки відкладеному попиту. Продавці старих квартир можуть знайти покупця, лише запропонувавши суттєвий дисконт. Покупці вичікують і дивуються зростанню цін, які в доларовому еквіваленті перевищили цифри 2021 року.

Первинний ринок: інтерес є, продажів немає

Західні регіони очікувано почувають себе краще. Кількість житлових комплексів, що будуються, в Ужгороді, Львові та Луцьку зросла на 10-29%.

Ціни на нові квартири в країні зростають або стоять на місці. Формула вартості складається із собівартості, помноженої на неліквідність ринку. Тобто забудовники закладають мінімальний прибуток, аби не відлякувати покупців.

Середній показник продажів квартир у новобудовах в Україні зріс з 9% від довоєнних у третьому кварталі 2022 року до 24% від довоєнних за аналогічний період 2023 року, свідчать результати опитування ЛУН. У київському регіоні ці цифри становлять 4% і 17% відповідно.

Великі забудовники продають більше квартир, ніж малі. За словами менеджера середньої київської девелоперської компанії, за три зимові місяці його роботодавець не продав жодного квадратного метра.

Деяку підтримку ринку надає державна іпотечна програма "єОселя". Кредити на власне житло оформили понад 7,4 тис українців на загальну суму 11,2 млрд грн. Понад 60% угод укладають військовослужбовці.

Функцію підтримки будівельної галузі "єОселя" поки що виконує слабо, кажуть девелопери. Перша причина – кількість виданих іпотек удвічі нижча за планову, друга – на первинний ринок припадає лише чверть договорів. Частка угод на придбання житла, що будується, становить менше 2%.

Наразі для участі в програмі банки акредитували лише 59 багатоквартирних будинків від 25 забудовників. У 2024 році "Укрфінжитло" планує надати близько 12 тис іпотечних кредитів на 20 млрд грн, у 2025 році – 23 тис позик.

Недавно "єОселю" змінили: дозволили купувати приватні будинки і таунхауси. Ветерани зможуть купувати житло віком до десяти років у Києві та обласних центрах (було три роки), в інших населених пунктах – житло будь-якого віку.

Мінвідновлення додало ще один канал підтримки забудовників: їм дозволили укладати угоди купівлі-продажу житла з використанням житлових сертифікатів, виданих як компенсацію за зруйноване житло за програмою "єВідновлення".

Для покупців із сертифікатами пропонують розтермінування і кредитування, можливість використання сертифіката як першого внеску, а в деяких випадках – індивідуальні пропозиції та знижки.

Куратор програми "єОселя" "Українська фінансова житлова компанія" анонсувала повну відмову від видачі пільгової іпотеки покупцям нерухомості на вторинному ринку. Такий крок впровадиться впродовж року.

Зведення житлового комплексу – це цикл робіт з підготовки документів, проєктування, будівництва та оздоблення, який триває в середньому три-пʼять років. У 2022-2023 роках нові проєкти запускали в роботу лічені забудовники.

Пауза в плануванні нових черг призведе до дефіциту житла у 2025-2029 роках.

Чи зможе держава підтримати ринок первинної нерухомості своїм замовленням? У 2024 році на відновлення України від наслідків війни уряд спрямує 10,9 млрд грн. Перш за все, ідеться про відновлення знищених будинків та інфраструктури.

Фінансувати нове будівництво будуть коштами Фонду ліквідації наслідків збройної агресії РФ. Однак у 2024 році він фінансуватиметься не грішми від розподіленого прибутку Нацбанку, як у 2023 році, а коштами від вилучених російських активів. Надійність такого джерела лежить у міжнародній юридичній площині.